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主题:万科应该积极参与经济适用房的开发

发表于2009-05-16
 

我曾激烈的批评过万科在20062007年炒买炒卖哄抬房价和争做地王的行为,但是,我也曾称赞过万科2008年带头降价的事。不管是批评还是称赞,我对王石的万科一直身怀敬意,也希望万科能够做得更大更强。一个有长远目标的企业,可以不断变换营销策略,但不可变更的是当初的理念。

 

一个企业,身在市场当中,很多事对他们来讲是个迷局。所谓当局者迷,旁观者清,说的正是此意。作为地产评论人,就应该站在客观的立场上对当局者时常进行必要的敲打。打对了,对企业是个警醒,是个鞭策;打错了,不妨一笑了之。我之所以不断地敲打万科,源于我对万科的了解,和对王石的几次接触,坚信万科在住宅市场上的多方努力是有价值的。

 

一个企业,不仅需要企业自身的正义,还要努力维护社会的公平法则。万科从1999年倡导新住宅运动以来,就一直恪守为城市白领建住宅的理念,在城郊结合部开发了四季花城等大量成功的项目。可惜的是,2004年以后,由于政策的误导,万科也陷入了市场的癫狂之中不能自拔,好在这一幕已经过去,万科也经过了长达两年的自省,在管理体制上,开发模式上也进行了必要的调整与修正,正在为开发新的市场作准备。

 

但是,从万科的土地储备和项目规划来讲,仍然是大量的商品住宅的开发,而且高端住宅所占比例非常高,价位也往往超出市场预料。从未来两年看,对万科的长期发展是不利的。这里有三个原因:一是在未来住宅市场上,商品住宅所占比重越来越小。根据我对中央政策的研究和对房地产趋势的预判,明年中央政府会下死命令,预期在新推出的住宅用地中,经济适用房将占30%以上,并用三年的时间做到50%

 

二是根据我的研究,美国、澳洲、日本真正的品牌开发商,政府的经济适用房的开发都是主要业务。芝加哥房地产巨亨、股本集团投资(Equity Group Investments)主席、拥有50亿美元资本净值的山姆泽尔,在2008年《福布斯》“美国富豪400强”排行榜上名列第68位,被誉为房产界的“山姆大叔”,它的主要业务剔除全球投资,仅算在美国国内的业务有60%来自各州政府的经济适用房开发,也正因为开发商的积极介入,美国的经济适用房已经覆盖到大学教授,不仅仅只是中低收入群体。

 

三是我认为中央政府应该着手进行制定社会保障住宅开发条例,这将是包括经济适用房在内的社会保障住宅开发规则,各地方政府不得像现在这样,自己拿地规划设计,自己请建筑商开发建设,自己制定购买群体范围予以销售,而将土地规划通过竞标的方式交由开发商设计开发,政府主导对购买群体的确认。购买是一种商业行为,将交由市场进行,但是,房价不得高出成本价加利润的3%。这样,即避免了形成体制上的腐败,又能加快经济适用房的建设速度。

 

对万科来讲,既然以开发住宅为主体,那么,就不能放过经济适用房这块越来越大的蛋糕,应该尽快找出经济适用房的开发思路,户型设计、园林配套、车位问题等等提供一揽子解决方案,不仅仅适用于购房群体,也能最大限度的降低成本,以最低的价格出售。这样,在完成商品住宅的去库存化后,转入对经济适用房的竞争,将是万科新的增长点

发表于2009-05-17
 不能好事全让他占了
发表于2009-05-18
   得看姓王的心情了,等到万科走下坡路的时候也许会开发。
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