主题：上海二手房市场可能再次进入盘整期

 最近这一轮市场的确出乎意料。从中原统计数据来看,2月全市二手房成交价格为1.3727万元/平方米,成交面积大幅飙升138.6%。尽管3月上旬比2 月同期小幅回调,但总体势头仍然向好。不仅普通市民,很多业内人士也大呼看不懂,这把火到底是 “可以燎原之火”,还是“无名之火的小火苗”?

“实火”还是“虚火”?

    这一轮集中成交最先从春节的7天假期中露出苗头。原本清淡的二手房市场从年初三开始带看量就直线上升,节后第二周的成交量呈现出“井喷式”增长。这一波上 涨行情特点也很明显,北区中档及以下二手房成交尤其活跃,宝山、普陀和闸北三区占到总成交量的46.3%,总价在120万元以下的物业成交占到总成交量六 成以上。一方面是由于政策趋于明朗,客户观望心理逐渐消散;另一方面是由于去年下半年积累的刚性需求无法再等,积极入市。从3月上旬市场行情来看,沉寂已 久的高档住宅同样有所复苏,不少上海本地客户陆续接手境外人士抛售的物业,传统热点区域如新天地、古北和镇宁路的二手房成交套数有不同幅度的上升。到3月 下旬,中低端房源由于成交持续火爆,部分业主开始跳价,而多数买家则不愿跟进接盘。高档房则由于抛售楼盘逐渐出清导致市场上笋盘供应量有限,有购买需求的 客户再次进入观望状态。

这把火能烧多久?

    二手房市场虽然成交量大幅上升,但是如果业主以为市场回暖就调高价格来获取更大收益,那么这把“火”或许烧不了多久。

    主要原因是:前两个月二手房成交量上升的同时,成交价格环比下跌了5.9%。一是由于成交物业趋于集中于中、低端,另一方面也是由于中高档房价格下调才刺 激了客户出手。现在那些急于购房的刚性需求者和急于抛盘的业主逐渐淡出市场,留在市场上的客户趋于理性。最显著一点表现在——除非该套物业原先价格已经低 于市场价10%以上,否则业主跳价后就无购房者跟进。

    进入3月后,开发商的推盘力度逐步加大,部分区域市场人气急升。截至3月22日,全市普通商品住宅供应量就已超过90万平方米,而上月仅有54.5万平方 米,预计3月供应量环比翻一番。新增供应的加大迫使部分楼盘不得不调整价格策略,部分调低售价的新盘直接冲击周边二手房市场。近期浦东陆家嘴板块的仁恒滨 江花园的多套数成交,就是由于二手房业主受周边在售新盘大幅下调价格影响而调低挂牌价格10%-15%。有实力的购房者仍然潜伏于市场内,市场上固定的婚 房、换房等刚性需求依然存在,这把火的能量是否得以释放,就取决于二手房市场的价格能否回归到理性位置。