2018楼市将有哪些新变化

微阅读

1、去年大庆楼市成交状况如何?

●就房地产交易来看，市区商品房、二手房共成交446.8万㎡、51415套，同比分别下降9.3%、8%

●在商品房市场上，商品住房销售117.8万㎡、10885套，同比分别下降28.6%、25.9%。商品住房成交均价5365元/㎡，同比增长1.4%

●二手房交易方面，二手住房成交281.3万㎡、36287套，同比分别下降1%、2.1%

●截至去年年底，市区商品住房库存面积158.6万㎡、14899套，较2016年底下降31.7万㎡、3466套，去化周期为16.1个月

2、我市各银行房贷政策如何?

●建设银行首套房贷款利率执行基准利率上浮10%，二套房上浮20%

●交通银行对首套房贷款期限在5年以上的，利率在基准利率基础上上浮12%，二套房上浮15%

●浦发银行，无论是首套房还是二套房，贷款利率都在基准利率基础上上浮10%

●招商银行首套房贷利率上浮10%，二套房上浮15%

●哈尔滨银行首套房、二套房利率是一样的，都是上浮30%

●邮政储蓄银行首套房贷执行基准利率上浮10%，二套房上浮20%

●昆仑银行则是首套房执行基准利率，二套房上浮10%

●农商行也是首套房执行基准利率，即个人首套二手房按揭贷款一年利率是4.35%，一年到五年是4.75%，五年以上是4.9%;非首套上浮10%，即一年利率是4.785%，一年到五年是5.225%，五年以上是5.39%

楼市、房价是人们永远谈不完的话题，无论涨跌，都会牵动无数人的心。在经历了“适当增加有效供给”、“租售并举”等方式的分类调控后，2018年大庆房价是涨还是跌?楼市将出现哪些新常态?什么样的房子?哪个时间节点入市最适宜?就此，记者进行了深入采访。

2017年我市楼市总体保持平稳

2018年2月10日，经过近一年的装修，孙雨一家终于搬进了新家。

2017年1月，孙雨的媳妇生下了第二个宝宝。二宝的到来，给家里带来了欢乐，可一个现实问题也摆在了眼前：家里老人要来，大宝已经5岁，两居室的老房子明显不够用了。于是，孩子出生之后，孙雨也开启了看房模式，只要有时间，不是看楼盘就是看二手房。最终，在父母的赞助下，孙雨花了110万在祥阁花园购买了一套140平方米的。孙雨说，老大就要上学了，所以干脆一次到位，省得以后再折腾了。

在2017年，有不少人为改善生活换了大房子，也有一些人，为了孩子能进好学校，购买了。

从看，“调控”主线一直贯穿2017的楼市，各地出台楼市相关政策180余次，在力度和广度方面规模空前。在国内“限购潮”中，我市紧紧围绕深化供给侧结构性改革，通过适当增加有效供给、“租售并举”等方式分类调控，商品住房价格小幅增长，二手房市场持续活跃，房地产市场运行总体保持平稳。但与2016年相比，无论是商品房还是二手房，成交量都出现了下降。

市房产部门的统计数据显示，在商品房供给方面，去年，市区商品房批准预售面积122.3万㎡，同比增长24.1%。其中，商品住房批准预售72.7万㎡、6631套，同比分别下降13%、20.5%。

就房地产交易来看，市区商品房、二手房共成交446.8万㎡、51415套，同比分别下降9.3%、8%。

在商品房市场上，我市商品房销售143.3万㎡、13858套，同比分别下降24.2%、22.4%。其中商品住房销售117.8万㎡、10885套，同比分别下降28.6%、25.9%。商品住房成交均价5365元/㎡，同比增长1.4%。

二手房交易方面，去年，我市二手房成交303.5万㎡、37557套，同比分别下降0.1%、1.3%。其中二手住房成交281.3万㎡、36287套，同比分别下降1%、2.1%。

另外，我市商品房库存仍处于国家规定合理区间。截至去年年底，市区商品房库存面积363.3万㎡，较2016年底下降23.2万㎡。其中商品住房库存面积158.6万㎡、14899套，较2016年底下降31.7万㎡、3466套，去化周期为16.1个月。

2018年银行房贷利率收紧成主旋律

说到房子，就绕不开房贷的话题。当“房子是用来住的，不是用来炒的”变得家喻户晓时，房贷利率收紧，随之成为主旋律。

3月2日，记者对我市部分银行进行了走访，发现以往房贷利率优惠踪迹全无，大部分银行还对房贷利率进行了上浮。

建设银行首套房贷款利率执行基准利率上浮10%，二套房上浮20%。交通银行对首套房贷款期限在5年以上的，利率在基准利率基础上上浮12%，二套房上浮15%;浦发银行，无论是首套房还是二套房，贷款利率都在基准利率基础上上浮10%;招商银行首套房贷利率上浮10%，二套房上浮15%。

哈尔滨银行只做二手房贷款，首套房、二套房房贷利率都上浮30%;光大银行房贷利率上浮20%-30%;邮政储蓄银行首套房贷执行基准利率上浮10%，二套房上浮20%;昆仑银行首套房执行基准利率，二套房上浮10%;农商行首套房执行基准利率，即个人首套二手房按揭贷款一年利率是4.35%，一年到五年是4.75%，五年以上是4.9%;非首套上浮10%，即一年利率是4.785%，一年到五年是5.225%，五年以上是5.39%。

其实，从去年开始，房贷利率就开启上浮步伐了。从优惠9折上调至95折;从优惠95折上调至基准;从基准提升至上浮5%;从上浮5%提升至上浮10%……

房贷利率为何会上浮?大庆师范学院经济管理学院讲师王植荔表示，最根本的原因还是市场钱紧，整体的货币环境已经开始收缩，市场上曾经泛滥的流动性正在被逐步收回。在她看来，不论是政策施压所致，还是银行主动而为，楼市的资金通道只会越来越窄。

两类“好房子”不缺客户

周林从事地产行业已经有16年了，他经历过大庆楼市的火爆，一天曾带20波客人看楼盘，也经历过楼市的冰点，15天售楼部没有一个看房者。

他告诉记者，无论什么时候，总有两类房子好销售。一类是，一类是地段好户型好的房子。他说，大庆现行的入学政策是义务教育学校实行免试、就近入学，很多家长为了让孩子享受优质的教育资源，纷纷购买，也正因此，始终保持着“火热”的状态。

记者上网搜寻了几家二手房房源，几所重点学校附近的小区，随随便便一套50平方米左右的房子，销售价都能叫到40万以上。

而地段好、户型好的房子，同样不缺客户。以位于晚报大街的某小区为例，这个小区并不属于，但每有出售的房源挂出，只要价格合理，都能很快成交。这里房子之所以受欢迎，就是因为户型好、地段好。

从业超过10年的程金星也认为，好地段的三房型购房者欢迎。她告诉记者，从这几年的商品房成交数据来看，90-140平方米是市场需求主流，这其中，三房产品实用性，。无论从户型设计、实用角度，还是总价控制等方面来看，面积适中的三房产品都具有非常大的竞争优势，可以限度满足不同客户需求，实用性最强。

在某房产公司任销售经理的冯浩则表示，随着二胎政策的放开，中小户型尤其是90平方米以下二房或120平方米三房显然不能满足一家四口的基本居住要求，因此140平方米以上的大户型或四房将成为市场新需求。

住房租赁需求将日益增长

2017年底中央经济工作会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

短短几句话中出现了5次“租”，重要性不言而喻。对此，王植荔表示，发展住房租赁市场是住房制度改革的目标之一，体现了住房租赁市场在实现“住有所居”方面将发挥更为重要的作用。而房地产行业从“重购轻租”到“租购并举”转变，市场供应格局有望被重构，这不仅使住房真正回归居住属性，更可以减少非理性的购房需求。

2017年，我市在黑龙江省首推了“租房也能落户”新政策。按照此项户籍新政规定，市外户口人员在大庆各行政区和市辖县所属城镇地区个人产权房屋或合法租赁房屋居住，不仅可以为本人落户，也可为配偶、双方父母和未成年子女落户。居住共有所有权房屋，共有所有权人为兄弟、姐妹关系，或者父子、母子关系，原籍能够提供相互关系证据材料的，可以同时办理具有稳定住所落户，以《房屋所有权证》登记的产权人为户主，共有房屋所有权人为户内成员。

从2015年国家提出鼓励住房租赁后，2017年住建部联合12个城市发展住房租赁市场，先有“国有租房公司”的建立，后有“租购同权”概念的提出，接着又有集体土地建设租赁房的政策出台，为加快住房租赁市场更加成熟和完善提供了保障。

毫不夸张地说，发展住房租赁市场已成为共识，房地产市场正在迎来租赁时代。随着人们“重买轻租”思想的转变，特别是新近毕业大学生等群体依据自己的收入，采取租赁方式解决住房问题，房地产市场上住房租赁需求将日益增长。

房价不会有大波动

2018年，大庆的房价又会走出怎样的行情呢?

近日，我省社科院发布黑龙江蓝皮书《黑龙江经济发展报告(2018)》，对我省房地产业发展现状和趋势进行了分析。预计2018年黑龙江省商品房价格将持续上涨，但涨幅将缩小。

八一农大教授、战略管理专家韩光鹤则认为，大庆房价将两级分化，一部分、好地段房房价会持续坚挺，一部分偏远地区房价则会下调，整体房价应该与2017年持平。因为现在的购房者都越来越理性了，开发商实力强不强，物业服务到位不到位，社区环境好不好都已成购房者主要考虑因素。

对刚需一族来说，房子终归是要买的。那么，什么时候买房合适呢?

“对于准购房者来说，买房大可不必关心房价走势，只要自己有需求就可以买房。一方面房价是涨是跌谁也说不准，一方面，刚需买房更多是自住，只要价格、配套、户型各方面都基本满足就足以。”周林说。

“当然，买房也不能盲目，尤其对刚需一族，要对自己有清晰的认识，如付款能力、还贷压力以及未来5-10年家庭收入预期和未来家庭人员变化等。另外，在目前信贷环境下，贷款成本逐渐提高，不宜过度透支以求一步到位。最后同一价格下，三居比两居好，房龄控制在20年以内，给未来换房下家留出贷款年限，不一定非要追求新房准新房，一些朝向不好，户型不规则的房源不建议考虑。”程金星说。