70年产权由何而来

央 建议土地有偿出让，成为后来土地财政的先声，而70年的设定与他的香港经验不无关系。

从界限街说起 

在香港的九龙半岛，有一条东西向街道，名叫“界限街”(BoundaryStreet)，两边的房子看起来没有什么不同，但房屋中介可能会告诉你：两侧的土地使用年限有可能大不相同，而且一边要交租金，一边则不要。 

要知道它的来历，有必要先复习一下中国近代史。

1840年 次鸦片战争爆发，清军战败，1841年双方代表草拟《穿鼻草约》后英军在香港岛登陆，1842年中英正式签订《南京（楼盘）条约》，确认将香港岛连同邻近的鸭脷洲转让与英国；1860年清军再次战败，签下《北京（楼盘）条约》，把九龙半岛南部连同邻近的昂船洲一同转让给英国；1898年，英国通过与清廷签订《中英展拓香港界址专条》，租借九龙半岛北部、深圳（楼盘）河以南的新界和邻近岛屿，租期99年（但九龙寨城除外）。 

这一系列动作，确定了今日香港的辖区范围（香港岛、九龙、新界）；根据《北京条约》的附图，大致就是在昂船洲岛北头的角和九龙炮台之间划了一条直线，用矮矮的铁丝网分割，把后来的新界和新九龙隔在外面，这也是今天界限街的走向。因此，根据中英之间原本的协议（虽然后来的中国 并不承认这不平等条约），界限街以南是不需要还的，而界限街以北应当在99年后，即1997年7月1日归还给中国。 

1980年代，中英双方就香港问题谈判，英国方面考虑到诸多因素并未坚持只还界限街以北地区，而是把界限街南北的香港、九龙、新界全境归还给中国。 

香港土地年期的演变 

1841年英军占领香港岛之后，当时的模拟港督义律急于大搞建设，开始卖地，按照他们的说法，港岛的土地与其他英联邦国家一样，属于女王陛下 ，卖地只是把土地的使用权批租给买家；不过，早的土地批租并未规定明确的期限。 

1844年，港府把土地租期确定为75年，且不可续约，但几乎 的承租人都抱怨经济形势不好而土地租期又太短，港督无奈向伦敦报告，以新加坡土地999年期为例建议延长租期，终于在1849年获得批准，宣布把租期原来为75年的土地延长924年，合计999年，而且不补交任何地价，因此又出现了一大批999年租期的土地。

1898年5月，英国 认为租期过长，导致 无法与承租人一同分享土地 的，要求香港 在新批土地时取消了999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不另收地价的租约，同时 要求承租人在75年租期期满后支付按新标准制定的土地租金。此后一直到1985年《中英联合声明》生效，除了少数99年期的例外情况，75年租期成为界限街以南土地的标准租期。 

1898年6月，界限街以北的土地由英国 向中国租借，港府接管后，以99年减3天（从1898年7月1日起计）批租给土地开发商和使用者，在1997年6月27日期满时收回，再由港府在6月30日归还中国。

香港回归时，界限街北的 土地批租契约都将期满，为了保持香港在过渡期内政治和经济的稳定，《中英联合声明》规定，港英时期的土地批租制度将继续实行下去，并规定1997年7月1日以前期满的土地契约可以自动续期至50年后的2047年6月30日，不需要补地价，但是从续期之日起，每年交纳一定的租金（按照经评估的土地年租金的3%计算）。于是，界限街再次成为土地特征的分界线：在界限街以北，已有土地的年期只能到2047年，而且必须交租金；而在界限街以南，只要原来的土地期限未到，就不需要交租金，而且即使是原来规定没有续期权的土地，也可以在1997年以后到期时免地价再续一次50年。

此外，从《中英联合声明》生效之日1985年5月27日至1997年6月30日止，港府可以批出租期不超过2047年6月30日的新的土地。该土地的新业主须交纳地价并交纳象征式租金至1997年6月30日，该日以后不需要补地价，但须交纳租金。 

1997年7月1日后，根据《香港 区基本法》的规定，香港 区境内的土地和自然资源属于国家（中华人民共和国） ，由香港 区 负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港 区 支配。1997年7月15日，香港 会议决定除了特殊用途土地（如加油站用地是21年）外，新批土地的年期定为50年，与社会制度“50年不变”的“50年”保持一致。

香港案例 

于是，香港形成了一系列批租年限不同的土地：无期限、999年期、99年期、75年期、50年期等。目前，全香港还存有 的无期限土地标本，那就是香港圣公会香港教区主教堂——圣约翰座堂（St John’s Cathedral），1847年奠基，1849年落成祝圣。教堂坐落于繁华的中环，占地5.3万平方英尺， 中银大厦和汇丰银行大厦，如果能按照10倍容积率改建为写字楼，按照农业银行(601288,股吧)近购买的999年期中环写字楼价格每平方英尺2.78万港币计算，价值可高达147亿港币，不过这只是假设而已，因为当年批地时就已经明确只能作为教堂用途。

尖沙咀的购物天堂——海港城(Harbour City)，从当年的九龙仓码头改建而来，大部分物业的土地起止年期是从1881年到2880年，而在铜锣湾的时代广场则是三个时间起点的混合体，分别是1851、1861和1881年，也都是999年期。 

太古(Swire)在港岛东区鲗鱼涌开发的太古城（Taikoo Shing），是香港有指标意义的大型住宅区，其前身是1900年获得土地的太古船坞（Taikoo Dockyard），请注意1900年本来已经废除999年的租期，但英资背景的太古就是不一般，它转而向英国 描绘一个能够建造万吨级轮船的宏大构想，申请把原本以99年批租的土地延长为999年，终获得批准；70年以后，太古又申请把船坞改建为住宅又被批准，所以太古城便成了2899年土地才到期的蓝筹物业。 

1984年《中英联合声明》签署，但是还要等到两国权力机构批准才能生效，如果这期间要买一块地，在生效前买还是生效后买的差别就很大，因为生效前还可以享受75年续期75年等于150年的待遇，而生效后则只有2047减1985等于62年；所以开发商都希望能够赶上末班车，还是这个太古，就成功把位于金钟的太古广场1座、万豪酒店和购物 的一部分，争取到了150年即2135年到期的待遇，不过其他部分就只好适用2047年到期的规则了。 

2047年到期的有两类，九龙仓位于界限街北、钻石山的荷里活广场(Plaza Hollywood），属于本来在1997年到期但顺延到2047年的一类；而新鸿基位于维多利亚港两岸的制高点IFC和ICC，则属于《中英联合声明》生效后新批租的土地。

1997年以后，香港 新批出的土地采用50年的标准租期，而且一般不可续期；当然也有例外，1999年，迪斯尼乐园后就被授予了50年续期50年等于100年的优惠，不过这来源于迪斯尼超强的议价能力。

国际比较 

在现代的英美法系中，地产权分两类：一类是freehold（自主持有或者永业权）；另一种是leasehold（租赁持有或者租业权），前者无期限，后者有期限。英国的土地在法律上都归英国王室 ，英王是仅有的土地 人，但拥有freehold的土地持有人实际上是该土地的 者，只要他不违反法律和规划和侵犯他人利益，就可以随意利用和处分土地。

据统计，英国公共部门 的土地占15%左右，而民间（包括自然人和法人） 的土地占85%左右。从长江实业公布的年报中，我们可以发现，长实在英国伦敦Convoys Wharf开发的商业住宅项目，在荷兰、比利时、墨西哥及巴哈马经营的码头都是freehold。 

在美国，私有土地占美国国土面积的59%，主要分布在东部和中部，联邦 土地占32%，主要分布在西部；州 土地占7%，其余2%为印第安人保留地。在日本，私有土地超过60%，而国有和公有的土地大部分是山林、河川和海滨地，其土地资产总值只占日本全部土地资产总值的6%以下。在地广人稀的加拿大，私有土地不到总面积的11%，但主要分布在南部土地肥沃地带，的城镇土地、良田、牧场等经济效益高的土地大部分被私人占有。

在法国、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士等大陆法系国家，土地 制的特点也是土地私人 一般占主要成分，私有土地的价值量一般占各国（地区）全部土地资产价值的绝大部分；私有土地虽受 调节，但主要以市场机制配置。 

在英国另外一个曾经的殖民地新加坡，土地契约被简称为地契，目前也存在多种形式的地契： 地契、999年、103年、101年、99年。其中 地契和101年、103年或者999年地契都是新加坡建国前留存的产物，建国后批出的土地则没有了 地契，而采取与香港趋同的批租制，只不过是99年地契，故目前大部分在售物业为99年地契，而那些在售的 地契物业，则是开发商从私人手上收购freehold土地后重建出售的。 

中国模式

回到本文开头，当年霍英东早向 领导提出建议，租地给外商进行开发，而后来的“70年”也是从霍英东建议的“99年”、“也可以75年”中来。其中的“99年”来自于界限街以北的批租土地，而“75年”则是当时港府在界限街以南的批租年限，中国终为住宅选择了一个比75年更短一些的70年，而其他类型的土地年期则更短。

周其仁教授曾撰文，把中国的城市土地制度形容为一部“急就章”，即从法律严禁土地转让、租赁和买卖，到形成可以拍卖土地使用权的市场体制，在国家 和立法层面，前后总共还不到一年时间，当时急急忙忙定下的土地转让年期受到了香港的影响，而那里有一个回归大陆的特殊约束条件，所以不少土地批租的年期比较短。他还认为“大之失”是“把香港单一土地 制的特殊，错以为是可以通行天下的一般。其实全部土地归港英 ，只是港岛的殖民地体制遗产，并不是包括新界在内的全部香港的土地制度”。 

周教授的基本观点我是同意的，但是在对香港土地制度的细节理解上，他的理解有失偏颇，事实上当时香港的土地年期并非因为受到回归大陆的约束，因为界限街以南大多数土地从1898年以后就按照75年批租了。

在中国，不管年限多长，城镇土地都是100%归国家 ，私人部门（包括自然人和法人）只拥有40年至70年的使用权。也就是说，中国与 大多数国家的土地 制结构不同，而是采取了与两个英国的前殖民城市——香港和新加坡趋同的规则。问题是香港和新加坡都是一个小的经济体，而且都属于低税收地区，它们可以用循环收取的高地价来弥补低税收和高福利，通过不断的资本进入得以支撑高房价（短土地年期实际上意味着土地价格进一步高企），而中国则是高税收、高 开支、低福利的大经济体，依靠外在资本持续进入没有可能，那么又有谁来支撑我们长期的高地价呢？

有部电影名叫《2046》，与2047年有所巧合，似乎又不是巧合。在中国内地， 70年（如果从1990年开始算也不到50年了）以后， 是否会舍得免地价自动续期？对购房者来说，人生中积累的大一笔资产会落在界限街的哪一边？

温州20年产权房面临使用权到期

温州近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限二十年到期。经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗（套）房子受此影响。从去年开始，二十年期限的这批住宅土地使用权已经陆续到期或即将面临到期。

很多人可能有点纳闷，房屋的土地使用权不是七十年吗？怎么变成了二十年？的确，我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年，在1990年代初通过立法推行，温州的二十年产权房是地方 灵活施 策的产物。

1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下简称《条例》），开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。《条例》规定：居住用地出让年限高为七十年。

1990年代初期，浙江民营经济已经开始蓬勃发展，敢为天下先的温州人在不超过居住用地高年限七十年的前提下，按二十年到七十年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。

物权法虽然规定自动续期但细节有待明确

当然，对于七十年的产权房来说，现在离到期还有时间，但既然不是产权房，终究还是会面临同样的问题。土地使用权到期后该怎么办？2007年3月通过的《物权法》 百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”（并非像很多人所认为的那样是无偿续期）。

从这个角度讲，法律上存在模糊空间，物权法规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。

温州出台续费政策 额度约为房价三分之一

为此，温州市采取了续费政策，也就是续缴土地出让金。根据相关政策，有户主需要续缴几十万元的土地出让金，价格约为房价的三分之一。

“在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。”温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时表示。这种做法与地方 向开放商出让国有土地使用权而收取出让金的做法比较类似。

“现在让受让人承担，确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复；二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案，目前已着手起草政策建议初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。”张少清说。

不续费仍可以继续居住

从温州现在的问题来看，受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖，到期后还能继续居住吗？对此， 表示，物权法规定土地使用权可以“自动续期”， 不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产 人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子，也就是所谓的公房，公房可以居住，但转让时却要补缴土地出让金。因此， 认为这种性质的土地使用权会限制房产 人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

所以，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。