春节刚过，一线城市的楼市已经热得发烫了，这一点连房地产中介的人都没有料到。 上海房产交易大厅外，裹被子连夜排队买房！大庆房天下

照这个阵势，房地产去库存在上海还不是分的事。统计局的数据显示，一月份一线城市房价平均同比涨了20%，深圳同比暴涨了50%。大庆房天下

“京沪房价永远涨”？大庆房天下

清华大学的一份报告显示，过去10年北京和上海房价均涨了近4倍，年均涨17.5%。

京沪房价那么贵，为什么买房的人还那么多？这说明，买得起房的人（不管是炒房还是刚需）比房子多。

过去十几年，中国房地产的长期趋势一直是上涨的。因此有人根据过去的历史价格推导出“京沪永远涨”的结论。这种观点只看到了历史，并没有触及房地产上涨的本质，因此对未来的判断并不一定准确。

信用周期驱动房地产趋势大庆房天下

虽然供需几乎能解释一切表面的市场变化，但供需背后更深层次的原因才是决定性的因素。作为一种资本资产，房地产需要抵押借贷购买，价格受信用的影响巨大。过去房地产的持续上涨，其实是受中国信用大周期影响的水涨船高。而中国过去十几年的信用大周期，则是建立在中国整体商业模式的正反馈循环中。

中国过去十几年的商业模式是一个自我强化的正反馈过程：大庆房天下

1.出口与外商直接投资带来大量外汇占款。大庆房天下

2.外汇占款的增加扩大了基础货币的投放，推动了信用的扩张。

3.信用的大规模扩张推动了地价及房价的上涨，促进了房地产。

4.政府通过出卖土地从地价上涨中获益，并把投入基建中。大庆房天下

5.基建与房地产带动了大量下游企业，经济快速发展。大庆房天下

6.经济快速发展，基础设施完善，劳动力成本低，促进出口与外商投资。

7.出口与外商投资增长带来外汇占款进一步增加。

在这个自我强化的正反馈循环中，房地产是明显上涨的重要变量。而到了现在，这个自我强化的巨型正反馈过程已经结束:出口下降，外汇占款下降，只有银行系统的正反馈独自支撑，但大的循环已经终止。

信用信用，必须有“信”有“用”才行。放贷人必须相信借贷者能够在未来偿还贷款，借贷人必须使用贷款。在信用扩张的过程中，央行的作用至关重要。央行可以通过增发基础货币，提供金融系统正反馈扩张的基础输入。央行还可以通过降息降准等方式增强银行系统的正反馈强度。但是，信用扩张需要有“推”有“拉”，即货币宽松+经济正反馈。回顾历史，2003年起中国的信用大扩张正好是进入WTO后外向型经济大发展的正反馈模式，2009年起的信用大扩张则是美国QE加上中国四万亿基建的强力经济正反馈。如果单纯印钱QE，没有经济系统的正反馈是无法扩张信用的。有“信”而无“用”也不行。

央行虽然强大，但也不是的。央行可以降息降准，甚至QE增加基础货币（俗称“印钞”），但是货币（大部分是信用）正反馈内生的过程央行无法控制。如果不能推动存款变贷款，贷款变存款式的正反馈，那就像绳子只能拉不能压，又像把马拉到了河边，但马不喝水也没办法。

信用周期接近拐点

由于经济体中的货币大部分其实是信用，对于信用周期的判断，可以用货币供应总量M2来近似估计。

如果用指数分析工具，可以发现自1999年12月有数据开始，中国的货币供应量M2是一条完美的指数增长曲线。而中国的货币供应量M2与指数曲线的背离发生在2014年6月。这也恰好是LPPL模型所预测的系统发生重大变化的转折点，即“奇点”。在那之后，中国的货币供应增长已经跟不上指数曲线。2014年6月恰好是资本外流开始，外汇占款下降，基础货币收缩，信用扩张速度放缓的关键点。

根据新的M2数据用LPPL模型判断，中国信用扩张的下一个关键点在2016年6月左右。在这个转折点附近，很可能发生信用总量的波动，进而影响房地产市场。

量化分析揭示泡沫

上面的图表显示的是自2010年6月以来、北京、上海、深圳、香港的房价指数百分比变化，以2010年6月的价格为100%计算。

这其中深圳的房价非常突出，呈现出明显的超指数增长。这种走势从数学上看是典型的泡沫。LPPL模型预测深圳房价将在2016年3月左右发生剧烈震荡。

上海的房价是另外一个显示出超指数增长特征的。模型预测未来几个月内有较大概率发生震荡。

北京的房价仍然在呈指数增长。

从看，房价指数仍然在指数增长。

香港的房价已经偏离了指数增长，开始下降，很可能已经处于熊市初期。大庆房天下

2016年可能是房地产市场的拐点大庆房天下

综上分析，岭峰资本的投资人贝尔斯的结论是基于基本面+宏观+量化的分析框架。从基本面看，无论从租售比、收入比、国际横向比较等等，房价早在多年前就高估了，但这个高估由于趋势内在的正反馈机制持续了很长时间。从宏观的反身性正反馈循环看，大循环已经终止，信用周期处于拐点，而目前的局部流动性涌动则是逆趋势而动。从量化来看，房地产价格仍然在快速的指数增长，但深圳和上海呈现出明显的“超指数”增长特征，预示着未来很大概率会进入震荡。总而言之，今年很可能是房地产市场的拐点。大庆房天下

与其他资产不同，房地产基于信用周期，是长周期，甚至是超长周期几十年的资产，价格趋势的变化也以十年计。如果房地产价格反转，其趋势的持续也会是长时期的。对于一个家庭而言，房产几乎是一生的积蓄，赶上了好的长期上升趋势，家庭财富会急剧增加，但如果遇到趋势反转，趋势的强大力量也会摧毁无数人的梦想。大庆房天下

房价是高了还是低了？如何衡量？

中国房价的特别之处在于，它没有一条横坐标轴作为标尺。市场上，商品的价格我们可以判定出是高是低。比如，鸡蛋在过年期间、在端午节前会涨价，或许接近6块钱，而便宜的时候可能不到4块钱，一般情况下在四五块钱之间。鸡蛋之所以有稳定的价格区间，是因为养鸡场稳定，吃鸡蛋的人口稳定，鸡蛋市场的供应能力、消费能力都很稳定，价格就是可预测的。因为尽管人口在增加、消费需求在增加，但随着经济发展，养鸡场也在扩建，产蛋量也有提高。而房子的供应——政府土地出让，不受市场控制，因为政府要综合考虑农业用地、建设用地、荒地的比例；房子的消费——买房人口，也不稳定，因为大量炒房客以房子为投资渠道，可能去年投资多、今年投资少、明年投资又多了。大庆房天下

发达国家的城市，因为人口稳定、投资渠道稳定、经济发展稳定，房价就是基本稳定的。

那么问题来了，在中国，没有价格标尺，我们还能拿什么来衡量房价？大庆房天下

答案是时间。大庆房天下

虽然不知道轴在哪里，但房价也逃离不了周期规律。任何商品，都一定存在价格周期，有上涨周期，也有下跌周期。假设，未来有人穿越回来，告诉我们，房价能上涨20年，即使没有说具体的年份，也足够我们判断该不该买房了。数一数，过去房价涨了多少年，如果只有3年，那我们就知道了“哦，还要涨17年，买吧。”如果已经涨了18年，“哦，只有2年涨头了，等等吧。”注意，过了上涨周期就可以马上买了吗？不是。因为这时候房价刚过波峰，仍处于高位。现在问题又来了：如果知道房价刚涨了没几年，OK，可以买；但房价若是已经涨了好多好多年，该不该买呢？

首先，明确一个真理：任何商品的降价周期都一定远远短于涨价周期。比如说，股票涨了10年，但下跌很可能只有1年，之后又会缓慢上涨。回忆一下，过去历次的经济危机是不是都在长期的经济繁荣之后。几年的危机相比漫长的繁荣，是相当短暂的。

房价的涨跌周期可能是18年

房价涨多少年和跌多少年到底能不能确定？遗憾的是，任何一个经济学家都无法确定告诉你这个答案，融360提供了一些例子表明，一个完整的涨跌周期大约是18年。大庆房天下

美国1989年房地产泡沫破裂、储贷危机，到2007年次贷危机，泡沫再破裂，18年。日本1974年开始经济调整，到1991年泡沫破裂，18年。香港房地产1985年复苏，到1997年金融危机，2003年再次复苏，18年。大庆房天下

很多人都相信18年周期规律的存在。日本有人把1956年以来划分为5个周期，分别历时10年。也有人把其近一个周期划分为18年。美国有人把1870年来分成8个周期，分别是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。英国在1776到2010年期间，也出现了一些18年周期规律。大庆房天下

霍默霍伊特在《房地产周期百年史:1830～1933年芝加哥城市发展与土地价值》一书中总结，在芝加哥103年的房地产历史中，各种事件先后重复了五六次，平均间隔为18年。大庆房天下

著有《2010泡沫破碎：房价、银行与经济萧条》的伦敦土地联合会执行董事弗雷德哈里森也信奉18年的周期规律。他的观点是，一个完整的房地产周期是18年左右，在这18年里，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂，后是历时4年左右的崩溃。

中国情况呢？从1998年起，中国楼市一直在缓慢上涨，但在2007年前后出现了金融危机和救市“4万亿”，可以看作短暂的下跌；再次快速上涨后，2015年、2016年的“去库存”可能预示着下降周期的起点。大庆房天下

当然，大的周期可能在几十年到上百年，小的周期可能不到10年。这里说的18年只是一种个别情况。中国能不能借鉴这个周期规律，无人可以下定论。大庆房天下

今年还能买房吗？大庆房天下

10年内能还上月供就可以买房。大庆房天下

面对可能出现的下降周期，可确实有刚需，该不该买房？房阿哥的答案是，贷款买，只要你的收入可以承担未来5到10年的月供。因为周期规律难以捉摸，所以我们都不可能赶在房价低点买入，但同时，我们也很难那么倒霉踩在高点买房。以18年左右的周期看，只要你能持有房子的时间能超过下降周期，就不会亏。大庆房天下

中国房价的下降周期可能在5到10年。种情况是：现在已经进入下降周期，没关系，很快下降周期就会过去，你可以买。第二种情况是：现在还处于上涨周期，你也可以买，如果觉得还贷吃力，过几年可以卖掉又不会亏。第三种情况是：你刚买到，就从上涨周期转入下降周期，但房贷利率并不高，国家不太可能大幅上调利率，所以你只要保证10年内收入稳定，安全度过下降周期，就可以买。大庆房天下

不管在上涨周期还是下降周期，量力而行，现金流是关键。就在这几天，华人首富王健林在牛津大学主讲了一堂公开课。其中，他提到了一个“白菜价买酒店”的故事：万达集团负责海外发展的老总有次在伦敦出差，碰上一个银行要拍卖不良资产，是一块地皮。银行要求一个星期内交钱，要不就上市拍卖，而公开拍卖的价格会贵很多。当时那个老总马上王健林打电话，说每平方米900英镑。王健林反应是“我是不是听错了？似乎每平方米9000英镑还比较合理。”那位老总说，没错，就是900英镑。王健林马上下令签协议，三天把定金付了。现在，这块地皮上正修建着泰晤士河边高的建筑，里面有伦敦高端的酒店。大庆房天下

当地价下跌，别人都不敢接手的时候，万达没有充足的分析调研就敢接手，原因是万达有足够的现金流，才有耐心囤地，才能等待几年的土地开发再收获回报。所以，对你未来10年的收入有信心，就可以买房。现在没有大量的储蓄不要紧，只要能交得起首付，剩下的找银行贷款就行。只要保证不断供、房子不被银行收走，在力所能及的时候，就可以买房。

根据你的收入和消费水平，现在，给自己算算，保证生活品质的情况下，你能还多少月供，倒推出你可以接受的房价，别再参考那些专家了，他们说房价会跌、房价会涨都没有关系，掌握自己的生活，任凭房价起起落落，保持平和的心态。人生还很漫长，相信时间可以烫平暂时的波折。大庆房天下