昨天举行的国务院常务会议研究确定了促进房地产市场健康发展的政策措施,除了住房转让环节的营业税减免政策外,还针对第二套房的贷款政策。业界普遍据此认为,第二套房贷已经放松。

但记者在查询去年12月银监会和央行联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》时看到,其中已明确表示,已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。显然,国务院此次“新政”中所谓放松第二套房政策只是个“美丽的误会”。

房贷中介公司上海凯弈 咨询管理有限公司总监赵炜告诉《 财经日报》,之前银行一直在参照上述规定给予符合第二套房政策的购房者以首付成数及贷款利率的优惠。因此,国务院的提法其实仅仅是重申了已有的政策而已。

但易居分析师付琦则认为,在10月底财政部出台下调契税,免征印花税和 税的政策之后,银监会针对业界关于改善型住房是否意味着放开第二套房贷款的说法, 发布文件称,只是没有贷款的再次购买普通住房的居民方可享受房贷优惠。因此,在他看来,此次国务院的房产“新政”对银监会的上述规定,仍然是有所放松。

但多位地产分析师还是对记者表示,此次“新政”并没有什么新意。易居地产分析师薛建雄认为,市场已经对政策疲惫,如果没有实质性利好,不会对市场有较大的影响。

事实上,在10月底财政部政策及随后各地方 的“救市政策”,包括11月底央行的大幅度减息的综合作用下,各主要地包括北京、上海、深圳、广州等城市的楼市成交量都出现明显的回升态势,但北京的成交量回升更多地缘于大量保障性住房集中成交。

进入12月之后,上海房地产市场前两周的成交量并没延续11月的增长势头,但基本上走势已趋于平稳。

上海某地产营销公司总经理对记者表示,从目前的情况看,上海楼市并不算糟糕,“每个月都有热销的楼盘”。对于此次国务院的“新政”,他认为,对 来说,成交量是关键,从10月底至今出台的各种针对楼市的政策,都是为了刺激成交量。

减税降房价恐难实现

此次国务院“新政”中关于住房转让环节的营业税减免政策,亦是旨在刺激成交量的 举措。但是,个人购房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税,此前许多地方 都已自行出台类似的“救市”政策。国务院昨天的表态,其实是正式承认了这些做法。

10月22日,几乎与财政部政策同时公布的上海“14条新政”中,已明确规定,个人购买普通住房超过2年以上转让的,可免征营业税。但值得注意的是,购房2年以内转让房产的,按照国务院的精神,将由此前的“全额征收”改为“差额征收”。

付琦认为, 减免营业税,目的在于减轻卖方的税费负担,从而降低二手房的价格。但是,卖方恐怕不会因为此次营业税的减免而 出手。“在当前各项优惠政策出台, 刺激经济增长的决心下,将会增加卖方对市场未来的信心,因此通过减少卖方税负来降低房价的想法,可能会事与愿违。或许只有急于出售的卖方才会减价卖房。”付琦说。

虽然政策频出,但付琦判断,对明年市场成交的走势预期还不宜过分乐观。他认为,11月市场成交还只是恢复到7月的水平,从整体来看,这是应有的正常的数据表现。但这并不意味市场已重新回到上升的通道。“在国民经济形势尚不明朗的情况下,房地产市场还将继续处于低位运行的格局。”

上海某房产开发公司市场部经理也表达了类似的担忧。

“现在公司内部开会时,管理层一致的态度是,做好在未来三四年间过冬的准备。”这位经理说。在他看来,真正能够刺激楼市信心的,可能除了目前市场上传言的蓝印 、购房退税等政策外,也只能等国内经济甚至全球经济的恢复了。